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焦点热议:造富雪道｜京东产发闯关 讲述实体经济的仓储物流故事

时间 :2023-04-04 03:14:30   来源 : 金融界

观点网 今年1月，曾有消息称京东正考虑将旗下物流地产及工业电子商务子公司独立上市，尽管当时京东并未对此作出回应，但3月末，一则拟议分拆上市的公告将该消息坐实。

3月30日，京东集团发布公告，称拟议分拆京东产发于香港联合交易所主板独立上市，亦同步拟通过以京东工业股份于香港联交所主板独立上市的方式分拆京东工业。

于同日，京东产发正式向香港联交所递交A1申请文件，首次披露其业务构成、营收概况及未来规划。


(资料图片仅供参考)

自强制性收购中国物流资产（CNLP）以来，京东产发较之以往更加频繁地出现在公众视野。而此次分拆上市，则是在由京东产发担任资产管理人的嘉实京东仓储REIT于上交所上市后，紧随其后的又一重要动作。

2020年4月，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，市场对相关REITs关注有增无减。今年以来，随着社会经济活力陆续恢复，对供应链基础设施的需求也在增加。就在近期，首批四单基础设施公募REITs扩募项目获证监会变更注册批复。

其中，获批注册拟在上交所上市的两单扩募项目是华安张江光大园REIT和中金普洛斯仓储物流REIT，获批注册拟在深交所上市的两单REITs扩募为博时蛇口产园REIT和红土创新盐田港REIT，基础设施类资产的增长窗口进一步落地显现。

而在政策、制度配套逐渐完善之下，手握优质基础设施资产的京东产发在此当口选择赴港上市，迈入资本市场，无疑是评估企业发展及产业进程等多方因素后作出的决定。

既由此实现自身的进一步独立发展，及全国和国际布局，也让企业发展更加可持续。但对于市场和投资者而言，更重要的或许是能够更独立评价评估京东产发的价值潜力与表现。

供应链一体化下的成长基因

细数从物流地产起家的各家企业，虽都看好这一赛道，但实则背后的基因决定了其发展路径和探索方式的不尽相同，逐步扩张泛化到各自擅长的领域中。

新经济、新基建趋势下，现代化基础设施方面玩家持续增加，客户需求更加细分，商业运营模式也在持续更新迭代。

早期进入国内市场的一批外资企业，普洛斯、安博、嘉民等占据市场较大份额，本土头部物流地产商则加速布局，而主流房企近年亦加仓物流地产。

此前，万纬、普洛斯等的主要业务是基础空间租赁，即拿地开发、建仓（或档口），然后把标品转租或交易给客户。除了基础的园区运营管理工作，不额外提供增值服务。

但在商业迭代过程中，物流地产商或注重于对自身供应链的打造，或专注于增值业务的拓展，又或者强调在单一细分领域做深做强。从仓储物流发展历程来看，伴随电商发展突飞猛进，仓储物流赛道关注度持续升温。

例如，自2017年开始切入冷链赛道，继而2018年收购太古冷链物流资产包的万纬物流，目前冷链仓储规模已位居全国第一。但受拿地政策要求拔高、市场标的缺乏等因素影响，万纬物流扩张速度变缓，轻资产模式成为新的走向之一。

2020年，ESR已是亚洲区域最大的物流地产平台之一，而随着52亿美元收购ARA这一事项完成，扩大后的ESR集团，在规模、能力、产品组合和资源方面皆大幅提升，成为由新经济驱动的亚太区最大不动产管理公司。ESR在物流地产商的身份之后，也成为“由新经济驱动的亚太区最大不动产管理公司”。

在这当中，京东产发的道路略有不同。京东产发从京东中来，基因中自带对商流、物流更为深刻的理解和洞察，其“成长环境”可以提供更充沛的“产业生态资源养料”。

据京东集团发布的拟分拆上市公告，京东产发是中国和亚洲领先、增长最快的现代化基础设施开发及管理平台，主要包括物流园区、产业园区及其他。其提供定制化、全面且智能的基础设施解决方案，并将其客户群拓展至第三方物流、电子商务、制造、零售等新经济产业。

目前京东集团通过其全资子公司持有京东产发已发行股本总额的约74.96%。拟议分拆完成后，京东集团也将继续间接持有京东产发50%以上股权，因此，京东产发仍可借助京东集团的“养分”继续发展壮大。

作为京东集团供应链生态系统的组成部分，京东产发将继续通过投资开发、资产管理和多元化增值服务，为全行业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案。

根据招股文件，京东产发2020年的收入为5.82亿元，2021年以37.2%的增速达到7.987亿元，2022年进一步以190.3%的增速发展到23.2亿元。

受到业绩期每年录得已完工与在建投资性房地产公允价值变动收益影响，京东产发净利润高于收入，在业绩期经调整净利润28.8亿元、22.4亿元和31.1亿元。

2007年京东首次启动自建物流体系，由此，京东产发成为脱胎于京东零售与京东物流的服务商。2018年独立运营以来，京东产发从最初负责集团内部仓储设施建设和运营、服务京东，到目前已逐步过渡至服务社会一体化开放。包括服务更广泛的客户、带动区域产业集聚和升级、创造就业等。

招股书中显示，京东产发的客户群体逐渐多元化，逐步从京东物流等物流服务商，延伸到制造商（诸如宝马）、电商平台（诸如JD.com及本来生活）和零售商（诸如良品铺子及永辉超市）等。外部客户收入占比也从2020年的27.9%提升至2022年的51.5%，仅用2年的间外部客户占比增长23.6个百分点，达成如此高速的占比增长，可以看出其规模与服务的双引擎的强劲动力。

根据客户用仓需求，京东产发建立起全网布局且高品质的现代化基础设施网络，管理面积达到2330万平方米，覆盖全国29个省级行政区以及海外4个国家。

招股书中这组数据值得关注，京东产发旗下近90%的现代化基础设施园区位于国内一线城市及其卫星城市和二线城市，并已覆盖国内所有核心流通节点，同时于业绩期全国范围内获得了总土地面积最大的物流园区批准用地。在业绩记录期每年新增建筑面积平均为280万平方米，每年新开工建筑面积平均为350万平米，每年竣工建筑面积平均为240万平米，实现了持续的规模快速增长。

截至2022年12月31日，京东产发已竣工的现代化基础设施园区平均出租率超过90%，且大多数的租赁合同租期超过5年，均显著优于同行业。

在京东集团的成长背景下，京东产发正迅速转身，面向更广阔的外部客户市场，向全行业提供物流基础设施与一体化解决方案。

或也正是基于服务京东零售、京东物流的背景，京东产发从创立之初就得以洞悉更多用户需求，相较于传统物流商，具有更独到的视角。基于其诞生背景，伴随京东自建物流战略一起成长所修炼出的“十八般武艺”，如今在侧重于协调京东内部资源的同时，还立足供应链生态，服务全行业。

过去十年，伴随我国经济和国内物流业快速发展，物流仓储设施建设需求增加。从总量上看，仓储体量能够基本满足现代物流的发展需求，但无论是总量规模还是人均规模都与发达国家差距较大。从结构上看，超过90%以上的仓库均为传统仓库，高标仓比重不足10%。

总体来看，我国仓储物流行业供给结构性问题较为突出，大量低端仓库长期闲置与高端仓储供不应求的局面长期存在。

电商经济、零售创新、供应链整合等新需求的出现，也促进了高标仓的发展。供不应求的当下，京东集团高标仓建设可以弥补目前高标仓供给严重不足的短板，有效提升货物周转效率进而降低库内运营成本，提升企业供应链效能，也能降低全社会仓储成本。

据了解，2012年，首座“亚洲一号”正式开工建设，次年7月完成建筑结构封顶，第三年6月完成设备安装调试和试运营。从上海嘉定“亚洲一号”开始，京东产发便为行业高标仓制定了技术要求及服务标准，并在此后持续改进。

目前，京东产发在北京、广州、沈阳、西安、武汉等全国各地的“亚洲一号”陆续建成，并将以“亚洲一号”为代表的智能化高标准物流园产品及服务带到海外市场，在越南、印尼、英国、荷兰落地。

招股书显示，截至2022年12月31日，京东产发总资产管理规模逾937亿元人民币，总建筑面积约2330万平方米，按建筑面积计，在新经济领域的现代化基础设施供应商中在中国排名第二。已开发、拥有或管理庞大的现代化基础设施资产组合，包括合共219个物流园区、13个产业园区及4个数据中心。

根据仲量联行报告，京东产发自2018年初至2022年底，总建筑面积的复合年增长率超过41%，在同行业中实现建筑面积最快的增长。

也由此，京东产发虽为行业后进入者，但增速成绩亮眼，即显示出很好的成长性。京东产发以此实现一步领先、步步领先。

新时期下的增值机遇

随着工业生产及消费领域对仓储物流服务市场的需求旺盛，我国仓储物流行业需求持续高速增长，特别是零售业对于履约效率的极致追求，持续推动物流行业的发展及物流服务市场需求的增长。

相比之下，土地供应略显有限。根据《上海2017-2035年城市总体规划》以及《北京2016-2035年城市总体规划》公示，预计上海、北京2035年产业用地（包括仓储物流用地）占城乡建设用地比例分别下降至10%-15%以及20%以内，相较过往大幅下降。

相关分析指出，供应用地的减少直接导致了当前仓储物流行业面临用地价格上升、区位优势明显地区不断被抢占的情况，投资成本逐步攀升。

据物联云仓数据，2022年全年仓储需求面积较大，租金价格也较2021年有所上升，因城市仓储用地较为稀缺，所以全年的仓储资产并购也比较火热。

近年，普洛斯、万纬等玩家更是多以“收购整合”作为市场扩张的主要手段。

例如，位于河北省的廊坊，在北京和天津间的高速公路线上占据战略要点；昆山正逐渐发展成为上海和苏州之间的重要物流中心，这主要得益于昆山位于连接两城的高速公路和高铁线上。

不完全统计，普洛斯、嘉民、宝湾等开发商都已在进驻廊坊，进驻昆山的开发商包括嘉民、普洛斯、维龙、平谦、宝湾和益商等。

据公开资料显示，2013年，京东首次在江苏昆山投资建设电商产业园区，在此后的10年间，从一座“亚洲一号”到华东区域最大的物流智能枢纽中心，再到占地近千亩的综合业态基础设施，在昆山作为环沪城市承接外溢产业过程中，京东作为龙头和先导入驻昆山，也吸引了更多企业落户昆山，产生集聚效应。

另一方面，高标仓是潜力投资方向，京东产发亚洲一号智能产业园大都建在交通便利的城郊，带动区域发展及创造就业，集约化管理降低运营成本。

从获取项目资源的角度，凭借融合型物流新基建，京东生态的带动作用，让京东产发在一线城市获得了总土地面积最大的物流园区批准用地。

同时，京东产发借助集团优势，更利于低溢价、拿一手地块。从深圳宝安这一案例陈述我们看出了其独有的开发长，2022年11月，深圳宝安区成功挂牌出让松岗街道两宗毗邻的物流用地，分别由跨越速运集团有限公司、京东集团子公司深圳宝威仓储服务有限公司竞得，其中京东产发收购的总规划建筑面积超过34万平方米。

数据显示，京东产发每年新增建筑面积平均为280万平方米，每年新开工建筑面积平均为350万平米，每年竣工建筑面积平均为240万平米，业绩期从拿地、开发到项目出售合计价值创造228亿元，实现近50%的总开发收益率。

另一层面，物流地产领域新玩家的涌入，以及部分新概念新趋势的流行，纷纷推动产业转型升级。新的需求之下，越来越多物流地产商探索项目持后增值路径，及多元资本化尝试。

2022年，观点指数收录的物流仓储行业主要融资动作总规模约为1114.39亿元，其中，权益融资规模为1035.79亿元，债权融资规模为78.6亿元。权益融资中，基金发行11只，规模为971.51亿元；剩余的是股权融资、股票定增以及IPO。

2月，京东产发率先在仓储物流类REIT取得突破，成为民营首单。截至2022年12月31日，京东产发的基金资产管理规模总额达253亿元人民币，占京东产发资产管理规模总额的27%。京东产发已设立3支核心私募基金、1支发展型私募基金、1支收购私募基金或投资工具。

通过不同的基金投资策略组合，京东产发实现轻重资产一体化的业务模式，减轻资本负担，创造稳定可持续的收益，更多资金得以投入新建项目并做相关的增值升级。截至2022年12月31日，京东产发的基金资产管理规模总额达253亿元人民币，占京东产发资产管理规模总额的27%。京东产发所持有的丰富资产储备，将为京东产发未来长期可持续的发展与扩张提供坚实支撑。

与此同时，众多新玩家的涌入，使得赛道竞争愈演愈烈。大浪淘沙，考验的是企业经营和核心资产的品质。越是在竞争激烈的市场环境下，资本市场对资产的“成色”越有严苛的要求。

从国际经验来看，满足ESG相关标准的设施更受青睐，“3060”目标下，相关布局宜早不宜迟。对于可再生能源的利用也将进一步助力降本增效。随着物流市场规模扩大，蕴含新技术、新能源的绿色物流链条也将更受认可和关注。

回到京东产发自身，其在京东智能产业园区全面推广、布局和应用以光伏发电为主的清洁能源，使用绿色电力。截至2022年底，京东已完成23座智能物流园的光伏发电系统安装，预计每年可节约标煤约5400吨，减少碳排放近1.5万吨。

若将ESG具体拆分，除关系全人类的环境（E）议题，在社会（S）、公司治理（G）层面，也有探讨空间。

例如，很多仓库在拿地建设初期，基本四周都是荒地，物流地产商进入之后，慢慢带动越来越多的制造、商贸、现代服务业进入，逐步在当地营造出一个产业生态。

京东的亚洲一号智能产业园大都建在交通便利的城郊，城郊的集散优势也让当地大量的就业人员有了新去处。每一座亚洲一号智能产业园所建之处，往往能带动周边数千人的就业，也在当地形成了很多“亚一就业村”。

凭借布局广泛的物流仓储设施，京东产发更能积极把握能源结构调整给物流行业带来的战略性机遇。

从实体中来，到实体中去，在“京东”体系内一以贯之。供应链基础设施是典型的实体经济，在战略定力之上的持续积累，既需要企业在基础设施和技术研发上持续不断投入，也需要打造更加开放的生态。

通过“基础设施+产业升级”的发展策略，凭借强大的现代化基础设施网络和端到端的全局服务能力，京东产发可通过全网集约化管理降低运营成本，有效提升社会效率并降低服务成本。

据招股书披露，京东产发亦计划持续扩张其于选定海外市场的版图，旨在于全球核心区域开拓业务并在各地区之间创造业务协同效应。从长远来看，力争成为扎根中国并战略性地踏足国际市场的现代化基础设施综合平台。

企业的发展无法脱离行业的周期更迭，更无法脱离时代。随着持续捕捉中国市场机遇，京东产发将进一步加强战略布局，扩大客户群并促进基础设施资产及服务的技术升级。

也可以相信，只有坚持不懈的技术创新，坚定信念的投入供应链基础设施建设，才能真正的助力实体经济的创新与变革，使实体经济从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长。

本文源自：观点网

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